Вначале необходимо решить вопрос - кто будет вести работу по поиску квартиры и оформлением сделки. Соответственно, вы можете искать квартиру сами, либо обратиться к риэлтору. Учтите, что в этом непростом деле необходим достаточный опыт. Риэлтор получил профессиональное образование, и периодически проходит специальное обучение. Вы же, не обладающие нужными профессиональными навыками, должны заранее просчитать все плюсы и минусы. Какую выгоду вы рассчитываете получить взяв весь процесс под полный контроль? Не получится ли так что вы потратите слишком много своих физических усилий и драгоценного времени? Допустим, вы решили самостоятельно найти квартиру, а после оформить сделку. Необходимо осознавать, какое огромное значение в этом деле имеет ваша компетентность и ответственность. Во-первых, определитесь - откуда вы будете получать данные. Лучше всего остановиться на тех вариантах, где есть какая-либо информация о владельце недвижимости. Во-вторых, как можно больше обзванивайте по объявлениям в газетах, интернет порталах, журналах и других источниках. Наконец, проявите свою хитрость. Совершая звонок по предложению, притворитесь, будто не туда попали, а звонили в агентство недвижимости. Всегда будьте готовы к тому, что на продуманный вопрос с подвохом почти всегда вы услышите неожиданный ответ «Да!». Сегодня это абсолютно нормальная ситуация.
Выбирая то самое, душе угодное…
В случае если ваш глаз привлекла низкая цена, насторожитесь - здесь явный подвох. Бесплатный сыр, к сожалению, есть только в мышеловке. Рынок недвижимости живёт по своим правилам и занижение рыночной цены даже на четверть – это лохотрон, рассчитанный на некомпетентного, не разбирающегося в ценах обывателя. Лохотрон, заметьте, со всеми вытекающими последствиями, такими как невозможность заявленного срока заселения, невозможность проживания в квартире из-за отсутствия в ней ремонта, либо из-за слишком громких соседей, которые, вполне возможно, окажутся алкоголиками, и т.д. и т.п.
В случае предложения от друзей и знакомых, даже лучших, также будьте внимательны и осторожны. Задайтесь вопросом: настолько ли они добры и щедры? Не просто ли они используют вас для каких-то своих целей? Не кинут ли они вас?
Проводя мониторинг рынка недвижимости, не оглядывайтесь на знакомых, которые недавно купили квартиру. В любом предложении есть десятки подвохов, о которых нельзя забывать. Помните, разница между сделкой и предложением в среднем должна составлять 5%.
Какой сегмент рынка выбрать? На этот вопрос вам нужно ответить заблаговременно. Первичный и вторичный рынки отличаются в корне. Имейте в виду, большая часть вторичного рынка состоит из старых квартир, не ремонтированных уже очень долгое время, которые, к тому же, могут иметь преступное прошлое. С другой стороны, новостройки – это, как правило, проблемы с холодной и горячей водой ввиду частых отключений, частые отключения телефонной связи, перебои с электричеством, шум из квартир, в которых не завершено обустройство, наконец, различия в планируемом и реальном сроках заселения. Только профессионал может анализировать цены на квартиры в первичном и вторичном сегменте рынка. Так что выбор остаётся за вами.
Поиск агентств и агентов
Один из самых важных моментов при покупке квартиры – это выбор агентов, которые будут вам помогать. Не стоит полностью полагаться на советы и удачный опыт ваших знакомых. К сожалению, их рекомендации никак не помогут вам снизить цену или увеличить надежность.
Когда вы остановите свой выбор на одном из агентств, обязательно посетите его. Наличие лицензии – давно не показатель качества, а вот обстановка в офисе или манера общения могут подсказать вам, что с данной конторой связываться не стоит. Так, к признакам добросовестного агентства можно отнести хорошее оснащение офиса, построенные по-деловому отношения с вами. Также неплохо было бы узнать, относится ли выбранное агентство к какому-либо профессиональному объединению, и какие в связи с этим несет обязательства. Можно даже позвонить туда, но информации в официальных структурах вы получите немного.
По ходу работы с агентством
Независимо от выбранного варианта работы, все риски накладываются на вас и компанию. Следовательно, во всех договорах должно озвучиваться название компании, а не риэлтора. Это важно, поскольку человек легко может поддаться соблазну и пойти на конфликт или даже скрыться с залогом в 2-3 тысячи долларов. Для компании же крайне важна ее репутация, поэтому она, скорее всего, попытается найти компромисс, нежели просто обманет вас на такую сумму.
Еще один важный момент. При заключении договора с компанией, которая будет вас обслуживать, четко и недвусмысленно пропишите все форс мажорные обстоятельства: кризис, обстоятельства непреодолимой силы, на кого возлагаются риски и т.п.
Когда вы ходите на осмотр квартиры вместе с агентом, обратите внимание на то, как он ведет переговоры. Профессиональный агент, прежде всего, заинтересован в том, чтобы сделка состоялась. Поэтому он не может отстаивать только ваши интересы или только интересы хозяина недвижимости. Неспособность искать компромиссы и пристрастность – признак непрофессионализма.
Вас могут начать убеждать, что данную квартиру, кроме вас, хочет купить кто-то другой, но заплатил он на 500-1000 долларов больше вас. Однако если вы тоже поднимите сумму залога, вариант оставят за вами. В такой ситуации стоит насторожиться. Вполне вероятно, что никакого другого покупателя не существует, просто с вас хотят стрясти побольше денег.
Смотрите на все трезво. Если на все ваши просьбы о снижении цены за квартиру отвечают отказом и, кроме того, приводят весомые аргументы, то лучше не продолжать спор. Согласитесь с ценой или же откажитесь от варианта. Риэлторы не любят упрямых покупателей. Чаще всего, к таким клиентам применяют правило «трех»: предлагают только три варианта, после чего просто перестают искать.
Также не забывайте, что вы – не единственный заказчик у вашего риэлтора. Поэтому не огорчайтесь и не злитесь, если он вам не звонит какой-то промежуток времени и не сообщает о том, как обстоят дела.
Осмотр квартиры
В рекламе по продаже квартиры нередко пишут, в скольких минутах ходьбы от метро она расположена. Для того, чтобы проверить достоверность данной информации, при выходе из метро советуем Вам засечь время и оценить, сколько же реально занимает дорога до продаваемого объекта. Если показания, полученные вами эмпирическим путем значительно отличаются от тех, которые были заявлены в рекламе, то это может послужить для Вас небольшим преимуществом в случае торга.
По пути советуем вам осмотреться, чтобы изучить инфраструктуру (наличие, автостоянок, магазинов, школ, детских садов, аптек и т.д.), а также прикинуть, кто будет вашими соседями по району в случае покупки квартиры. Также необходимо тщательно осмотреть прилегающую к дому территорию, парадную и лифт, поскольку данные элементы довольно значительно влияют на дальнейшее комфортное проживание.
Приступая к непосредственному осмотру квартиры, необходимо в первую очередь обращать внимание на моменты, которые в рекламе часто опускают. К этим нюансам относятся: перекрытия, состояние сантехники, окон, высота потолков, проводка. При осмотре квартиры следует попросить посмотреть технический паспорт с планировкой, а так же обратить внимание, входит или нет площадь балкона или лоджии в общую площадь. Некоторые продавцы в объявлениях пишут общую площадь с учетом площади балкона, хотя очень часто он этого «не заслуживает».
При выборе квартиры необходимо определиться, какой ремонт Вам нужен. Оцените, сколько средств уйдет на ремонт, и приплюсуйте полученный результат к стоимости квартиры. Выведенная цифра и будет являться реальной стоимостью жилья, из которой стоит исходить при просмотре различных вариантов.
При подготовке ко встрече с собственниками квартиры следует составить перечень интересующих Вас вопросов, чтобы не упустить ряд важных моментов. Советуем включить в него такие пункты: кто на данный момент прописан в квартире, имеются ли среди них несовершеннолетние, недееспособные, проходящие срочную службу и т.д.
Если решили купить
Если вы все же решили приобрести именно эту квартиру, то необходимо урегулировать ряд следующих вопросов:
точная сумма, которая прописывается в договоре;
оплата расходов по оформлению сделки;
сроки осуществлена выписки;
ответственность хозяина в случае, если тот передумает продавать жилье;
контроль за отсутствие долгов по квартплате и коммуналке и многое другое.
Весьма частыми являются случаи, когда продавцом является доверенное лицо собственника жилья. Если это произошло в Вашей ситуации, то Вам следует потребовать копию доверенности и проверить, действительно ли существует нотариальная контора, которая заверила данный документ.
Когда Вы договорились о стоимости предстоящей сделки, советуем обзвонить несколько агентств, чтобы уточнить цену такой квартиры (под видом того, что Вы предлагаете квартиру на продажу). Полученные предложения по стоимости необходимо сравнить с ценой Вашей предстоящей сделки. В случае, если расхождение носит существенный характер не в Вашу пользу, то необходимо вновь вернуться к торгу с хозяином с использованием весомых аргументов.
Процедура проведения сделки
Сама процедура проведения сделки состоит из двух шагов:
– регистрация факта сделки в государственном органе, вслед за которой участники сделки, соблюдая установленный порядок, обязаны осуществить выполнение всех условий сделки;
- регистрация самого перехода всех прав собственности на приобретаемую квартиру.
Более эффективно будет, если частично деньги будут переданы уже после того, как оба шага будут сделаны, в том числе – освобождена сама квартира. Как бы не сложилась ситуация, отдавать деньги до первого шага , даже в том случае, когда договор удостоверен в нотариате, совершенно не следует. Также нужно удостоверить любую передачу вами денежных средств.
Еще один важный момент заключается в том, что нужно получить документальное подтверждение о намерении каждого лица, прописанного в квартире лиц, в том числе и не являющегося владельцем, выписаться из квартиры. Помимо этого, нужно получить письменное согласие супруга владельца квартиры (в том случае, если он состоит в браке) на осуществление сделки. Делается это тогда, когда приобретение квартиры было совершено во время брака. Также надо проследить, чтобы родителями либо попечителями были бы предоставлены документы, которые подтверждают согласие на выписку детей.
В документах следует в обязательном порядке указывать сумму сделки в долларовом эквиваленте, поскольку при изменении экономической ситуации ваши рубли могут превратиться в ничто.
В соответствии с современным законодательством, заключение договоров возможно с использованием простой письменной формы. Рационально ли так делать? Хотя нотариальное удостоверение сделок и требует уплаты пошлины, но существование нотариальной системы эту же сделку и страхует. Договор, заключенный с использованием простой письменной формы, не требует уплаты денег на оформление, но и лишает вас опытного наблюдения нотариального лица (риэлтор не в счет – он лично заинтересован в сделке). К тому же, оформленные бумаги могут быть завернуты регистрирующим органом в том случае, если они будут не соответствовать установленным правилам.
Идеальная схема расчетов существует только в сказках. Различными агентствами используются индивидуальные, наработанные опытом схемы. Вам следует внимательно ознакомиться с той схемой, которая будет предложена, оценить ее, проконсультироваться у специалиста о том, какие неожиданности могут ожидать ваши деньги в случае, если возникнут различные форс-мажорные ситуации, а именно:
- если вам будет отказано в регистрации сделки, а также в переходе прав собственности;
- если агентство внезапно прекратит свою деятельность;
- если продавец откажется выполнять условия сделки;
- если в результате стихийного бедствия будет нанесен ущерб квартире.
Сделка совершена. Что потом?
В течение следующих десяти лет заключенная сделка может быть признана негодной. Исходя из этого, полезно выяснить место переселения предыдущего владельца. Мошеннику, конечно, вполне по силам скрыть следы, но это редкость. Однако возможно появление нюанса, который никто не предвидел. При таком раскладе можно привлекать для решения вопроса, например - через мировое соглашение, предыдущего хозяина. Он является стороной, никак не меньше заинтересованной в том, чтобы факт сделки так и оставался бы состоявшимся.
Еще один возможный вариант – обнаружившаяся за квартирой задолженность. Нормы закона будут на вашей стороне в том случае, если такие тонкости были заранее учтены в договоре. Если же вы не обратили на них внимания и забыли - будете платить сами, потому что выписка счетов идет на квартиру, а не на владельца. А при хорошо продуманных документах бывшему хозяину грозит суд.
Вначале необходимо решить вопрос - кто будет вести работу по поиску квартиры и оформлением сделки. Соответственно, вы можете искать квартиру сами, либо обратиться к риэлтору. Учтите, что в этом непростом деле необходим достаточный опыт. Риэлтор получил профессиональное образование, и периодически проходит специальное обучение. Вы же, не обладающие нужными профессиональными навыками, должны заранее просчитать все плюсы и минусы. Какую выгоду вы рассчитываете получить взяв весь процесс под полный контроль? Не получится ли так что вы потратите слишком много своих физических усилий и драгоценного времени? Допустим, вы решили самостоятельно найти квартиру, а после оформить сделку. Необходимо осознавать, какое огромное значение в этом деле имеет ваша компетентность и ответственность. Во-первых, определитесь - откуда вы будете получать данные. Лучше всего остановиться на тех вариантах, где есть какая-либо информация о владельце недвижимости. Во-вторых, как можно больше обзванивайте по объявлениям в газетах, интернет порталах, журналах и других источниках. Наконец, проявите свою хитрость. Совершая звонок по предложению, притворитесь, будто не туда попали, а звонили в агентство недвижимости. Всегда будьте готовы к тому, что на продуманный вопрос с подвохом почти всегда вы услышите неожиданный ответ «Да!». Сегодня это абсолютно нормальная ситуация.
